חלופת האגודה פרק 3

חלופת  האגודה

פרק 3 -   מה בבירור  - אפשרויות משנה בתוך החלופה –

לאן הולכים. .

בפרק הראשון של הסקירה התרכזנו בעיקר בהחלטות השונות של הממשלה ורשות מקרקעי ישראל היוצרות את "חלופת האגודה" כמו גם מועד פקיעתן.

נזכיר החלטת ממשלה 1527 על אזורי עדיפות לאומית פוקעת 31.12.2017  ( החלטה 667 ככל שלא תכוסה על ידי החלטה 1527 פוקעת  31.7.2017  ).

החלטת רשות מקרקעי ישראל 1490 על איחוד אזורי עדיפות א1 ו א2 לאזור עדיפות א   וחלופת האגודה 1488 מתאריך 28.9.2016 .

בפרק השני של הסקירה התרכזנו בדינמיקה השלילית ( בדרך כלל ) כלפי המגזר החקלאי  ובתוכו ההתיישבות העובדת ,  דינמיקה הנמשכת למעלה מ – 30 שנה.

לאור זאת סקרנו סיכון/סיכוי בביצוע חלופת האגודה או באי ביצוע חלופת האגודה , ובזיהוי המשתנים העיקריים והגופים העיקריים המשפיעים על  "ביצוע/ אי ביצוע  העסקה".

הפרק השלישי יסקור נושאים שנמצאים כעת בבירור מול גורמי מקצוע שונים  -  וכן סקירה מעט יותר מפורטת של חלופות הביצוע בתוך חלופת האגודה.

שוב -  כל זה מידע שיש בידינו במועד כתיבת פרק זה.  מידע זה מכיל משתנים תנודתיים  ויש לקחת זאת בחשבון.

1/  מימון.

לנושא המימון תהיה משמעות מרכזית על ביצוע / אי ביצוע העסקה או על אפשרות של ביצוע רכישה חלקית של יחידות מתוך 450 האפשריות.

ככלל נושא המימון טרם הוסדר ! עדיין אין מדיניות ממשלתית או מדיניות של הבנקים בתמיכת הממשלה והאוצר לגבי מתכונת המימון , מעמדו היקפו והביטחונות הנדרשים.

כל הגורמים הרלבנטיים  :  ממשלה – אוצר – תק"ץ – בנקים  - מערכת רגולטורית משפטית – נדרשים לנושא זה ולהסדרתו.

יו"ר בנק לאומי בעת ביקור בקיבוץ   לא רחוק מכאן  - הבהיר שהנושא על סדר היום . ההערכה היא שבמהלך 2017 היקף המימון ותנאיו יוסדרו ברמה הממשלתית

כל אמירה מעבר לכך - אין לה כרגע בסיס של ממש – וגם היא בגדר הנחה טובה ככל שתהיה.

2/ עצירת חלופת האגודה לאחר הצבעה המאשרת חלופת האגודה.

בעברית פשוטה – הצבענו בעד אבל אנו מבקשים שלא לבצע  בגלל שהשתנו התנאים – התחרטנו – כל סיבה אחרת )  האם הדבר אפשרי.

 תשובת עורכי הדין המטפלים מטעמנו בנושא :  

עצירה וביטול אפשריים ללא קנס או תשלום כלשהו בשני אופנים עיקריים  :

א.     ככל עסקה כל עוד היא לא נחתמה באופן רשמי על הסכם מחייב ניתן לעצור אותה והיא לא תתבצע .   

ב.     חלופה שניה לעצירה היא "אישור כפול " -  שמשמעותו שתי הצבעות :

הצבעה ראשונה על חלופת האגודה כן/לא  - שמצריכה 2/3 מקולות בעלי זכות הבחירה כדי לעבור,  ואליה צמוד בהצבעה הראשונה ה"אישור הכפול "  שפירושו שלפני ביצוע החתימה על העסקה יובא הנוסח הסופי של החוזה המוצע לחתימה - וכל התנאים הסופיים ( חוזיים - מספריים – כספיים) כפי שיהיו לעת החתימה  - לאישור בקלפי ברוב רגיל.

הצעה ב. צופה פני עתיד – באשר לפי מצב המידע שישנו כרגע במרכיבים עיקריים (מימון ,  שמאות ערך קרקע , יכולת פיננסית של גבע ועוד משתנים) 

נצטרך להצביע ללא מידע זה ( בהצבעה שיש בה סיכון )  ולכן עדיף לבצע "אישור כפול ".

3/ שאלות מיסוי בעת הליך שיוך ( לאחר מעבר לקיבוץ מתחדש ) .

 יהיו/עלולים להיות  מיסים נוספים  - כגון היטל שבח . היטלים אלו צפויים לחול בעתיד גם על בניה חדשה בקיבוץ שיתופי ( הערכת משפטנים העוסקים בתחום זה).

לגבי השאלה על גודל המיסוי הצפוי = התשובה המקסימלית שקיבלנו 10% ממחיר הקרקע ( שפירושו המחיר הסופי שישולם בעבור מגרש לאחר כל ההיטלים והעברתו לחבר  - יהיה בהנחה של 80 %  על ערכו השמאי) .

התשובה המינימלית הייתה  = אלפי שקלים בודדים.  זה הטווח להערכת העסוקים בנושא זמן רב.  

4/  רכישת זכות מראש למגרש.

השאלה עלתה על ידי חברים מבוגרים ( הורשה )  והתרחבה לחברים רבים נוספים.

התשובה המשפטית שקיבלנו היא -  ברמה העקרונית ניתן ליצור "חוזה רכישה פוטנציאלית למגרש – לעת שיוך בקיבוץ מתחדש " .

החוזה הוא לא מול חבר יחיד אלא מול בית אב =  משפחה.  כדי לא להכביד בפרטים שחלקם ודאי יהיו לא שלמים – ביקשנו לקבל נוסח ראשוני למתכונת כזו.

הובהר כי חוזה כזה ככל יאושר עקרונית בגבע  -  עשוי להקל על מימון העסקה שכן מי שיחליטו על מימוש האפשרות הזו ישלמו את הסכום הנדרש לאחר ביצוע "חלופת האגודה" .

הובהר כי חוזה כזה ממילא לא יוכל להתבצע אלא רק לאחר שחלופת האגודה תאושר וההסכם הנדרש לביצועה ייחתם ותנאי המחירים "לרכישת הזכות מראש " יהיו ידועים.

5/  כמה יחידות אפשר לרכוש.

טווח הפעולה הוא:

א/  0 יחידות כלומר אי ביצוע חלופת האגודה.  

ב/  רכישת השטח הבנוי  כ – 200  יחידות ( חסר טעם ענייני ועסקי  כמו גם תכנוני לעתיד)

ג/  רכישת התב"ע המוכרת  316 יחידות ( שטח בנוי  + שטח מאושר לבניה בתב"ע מוכרת ) .

ד/  366 יחידות  - 316 +50   ( אופציה בחלופת האגודה  1488)

ה/  416 יחידות  -  316 + 100 ( אופציה בחלופת האגודה  1488 ) .

ו/  450 יחידות המספר המקסימלי המוקצה לגבע  במסגרת חלופת האגודה 1488 על פי תמ"א 35 .

לכל אופציה כזו משמעות  כספית ( מחיר  - הנחה – שמאות – מימון )  ומשמעות תכנונית (  לכמה זמן ולאיזה היקף אוכלוסייה זה יספיק בתנאי קיבוץ שיתופי / מתחדש ).    

6/ טווח מחירים לחלופות המוצעות מעלה  - ומשמעות לכיסוי דמוגרפי בשנים קדימה.  על בסיס 450,000 ₪ למגרש 500 מ"ר ( כולל מע"מ)  שמאות עדכנית..

חלופת רכישה ביחידות  טווח  מחירים  כולל מע"מ  כיסוי דמוגרפי לשנים קדימה.הערה

 316 יחידות   11.5  – 12 מיליון ₪  10-15  שנים    6%  הנחה ( הערכה)

 366 יחידות    14.5  – 15 מיליון ₪    15 – 20 שנים  6% הנחה  (הערכה )

 416 יחידות *16.4 – 16.9 מיליון ₪     הכפלת גבע    6% הנחה ( הערכה)

450 יחידות 16.8 – 17 מיליון ₪ .  הכפלת גבע.  12% הנחה -  הסכם החלופה המלא.

  הערכת כיסוי דמוגרפי =  10 דירות חדשות בממוצע לשנה לאורך זמן.  ייתכן מצב של מקבצי שיכונים 20-30 יחידות כל פעם ( אחת ל 3-4 שנים)  התמונה לא תשתנה בהרבה.

 הבדיקה מראה לפחות בנתונים האלה כי אופציית רכישת 416 יחידות* אינה כדאית בכל מקרה ביחס לחלופות האחרות.  .  

6/ לאן הולכים ?

בהינתן שבתקופה הקרובה מרץ-יוני לא יושלמו הסדרים ברמת המדינה לגבי המימון  , ומול הסיכון של שינוי במדיניות ( שינוי לרעה באחד המשתנים ) שעלול לטרוף הקלפים ,

והיות והובהר כי החלופה ניתנת לעצירה גם אחרי החלטה בקלפי  -  אנו נוטים להציע ( לאחר השלמת הבדיקות שעוד נותרו )  ללכת לקלפי על מתווה "האישור הכפול ".

מתווה "האישור הכפול" : הצבעה ראשונה על חלופת האגודה כן/לא  - שמצריכה 2/3 מקולות בעלי זכות הבחירה כדי לעבור,  ואליה צמוד בהצבעה ה"אישור הכפול "  שפירושו שלפני ביצוע החתימה על העסקה יובא הנוסח הסופי של החוזה המוצע לחתימה  - וכל התנאים הסופיים ( חוזיים - מספריים – כספיים) כפי שיהיו לעת החתימה  - לאישור בקלפי ברוב רגיל.        

 מצד אחד זה יאפשר לנו להגיש התיק למנהל במועד ולהימנע מסיכון של שינוי לרעה – ומאידך מותיר לנו גם אפשרות עצירה ציבורית והשלמת פרטים משניים לקראת אישור סופי בקלפי לפני ביצוע.  

 עוד צפוי בהמשך : מפגש נוסף עם גורמי חוץ ומפגש צעירים  - מועדים בבדיקה.

 צוות הטיפול בהכנת חלופת האגודה להחלטה ( רענן – אלדד – מוקי – אלי מזרחי – יהודה בכר – דורון חורב – יאיר ).

  רשם - יאיר

מופיע בעלון:
תגובות לדף