חלופת האגודה פרק 2

חלופת  האגודה

פרק 2 -  דינמיקה ,משתנים , וסיכון מול סיכוי.

בפרק הראשון של הסקירה התרכזנו בעיקר בהחלטות השונות של הממשלה ורשות מקרקעי ישראל היוצרות את "חלופת האגודה" כמו גם מועד פקיעתן.

נזכיר החלטת ממשלה 1527 על אזורי עדיפות לאומית פוקעת 31.12.2017  ( החלטה 667 ככל שלא תכוסה על ידי החלטה 1527 פוקעת  31.7.2017  ).

החלטת רשות מקרקעי ישראל 1490 על איחוד אזורי עדיפות א1 ו א2 לאזור עדיפות א   וחלופת האגודה 1488 מתאריך 28.9.2016 .

עולה השאלה : מה יקרה בפקוע ההחלטות הללו , או ליתר דיוק מה עשוי/עלול להתרחש בפקוע ההחלטות הללו שהרי אנו יכולים רק לנסות להעריך מגמות.

עולה גם השאלה: מה באשר לשווי הקרקע, כפי שנקבע בשומה האחרונה, מהי המגמה ?   

לשם כך אין לנו אלא לנסות ולהעריך, תוך מבט ארוך טווח לאחור, ( כי המבט ארוך הטווח לעתיד פסק משפסקה הנבואה ) תרחישים שונים.

צריך להביט כ – 30 שנים לאחור כדי לקבל פרספקטיבה מלאה יותר של המתחולל בתחום הקרקעות , החקלאות , הדיור , התשתיות  , המיסוי ועוד.

בעקבות המשבר הכלכלי של 1985 ( ממשלת האחדות הלאומית פרס-שמיר ותכנית האוצר לייצוב המשק)  נקלעה התנועה הקיבוצית למשבר חובות שנבע מאשראי חופשי מול כושר החזר אפסי בחלק מהמקרים.

התוצאה :הסדר הקיבוצים להחזרת החובות, וזעזוע כלכלי עצום ממדים שהשלכותיו מורגשות עד היום והן כוללות את המעבר של למעלה מ – 80% מהקיבוצים ל"קיבוץ מתחדש".

בנוסף המעבר לתעשייה מחקלאות והחלשת הזיקה לקרקע במובן של עיבוד חקלאי קלאסי , כמו גם צמיחה מהירה של מרכזים עירוניים וצמיחה מהירה באוכלוסיית ישראל כל אלה יצרו לחץ על קרקעות המדינה המוחזקות בידי קיבוצים ומושבים.

גם משבר המים יצר לחץ להקצאה מופחתת של מים ועליית מחירי המים , כל אלה מהלכים שנמצאים גם היום בתנופה. כדי לא להאריך נביא כמה דוגמאות משלל תחומים המלמדים על הדינמיקה כלפי ההתיישבות העובדת.  

1/ ענף הפרדסנות -  מי זוכר את החגורה הירוקה ?  איננו !  נשארה חלקת קלמנטינות ססגונית שאבשי מצלם מדי פעם.

2/  חוק החלב – המסדיר מכסות חלב עד שנת 2020 ואחר כך ? ובינתיים סגירת רפתות קטנות במושבים והליכי מיזוג של רפתות גדולות.

3 / חיסול ענף גידולי הירק .

4/ רפורמה במשק הפטמים ו"חוק הביצים" ( זוכרים שהייתה כאן פעם מדגרה, היכן שהיום מחסן טיולים).

5/ ענף המדגה שחוסל כמעט כליל ממש לאחרונה ברמה הארצית.

6/ שדות הכותנה שהצטמצמו מאד.

7/ חוק המים החדש: צמצום הקצאת מים באגודות המים והעלאת המחיר לקו"ב להשקיה , תהליך שמתרחש בימים אלו ממש ( ולוחץ על הגד"ש והמטעים) .

8/ פתיחת השוק לייבוא סחורות חקלאיות, הורדת מיסוי על יבוא חקלאי, והגלובליזציה ( יבוא בשר קפוא מדרום אמריקה , ויבוא עגלים מאוסטרליה , ועוד ) .

9/ משבר העגבניות והורדת הסובסידיות לחקלאות.

10/ בעקבות פניות לבג"ץ של העמותה לצדק חלוקתי והקשת הדמוקרטית המזרחית , שינוי דרמטי במדיניות הקרקעות של הממשלה ורשות מקרקעי ישראל שגלי ההדף שלה הם בין השאר "חלופת האגודה".

11/ הסדרת שימושים חורגים -  אכיפת חוקי המדינה ביחס לשימושים מותרים בקרקע חקלאית (פרשת המרכזים המסחריים בגעש ויגור לדוגמא).

12/ הפקעת קרקעות חקלאיות לצורך הגדלת שטחים עירוניים : לאחרונה ההפקעות הגדולות בדרום  ,תוך תשלום פיצויים ,  הפקעה גדולה בעין-הנציב  לצורך הרחבת בית-שאן ועוד.

13/  פיתוח תשתיות תחבורה – תוך הפקעת קרקע בתשלום , ממש מתחתנו רכבת העמק , מחלף גידעונה ובכל עמק יזרעאל לאורך תוואי הרכבת.

14/ הכרזה על עפולה כ"מטרופולין צפון " שיוצר גלי הדף בתחום הנדל"ן ושווי הקרקע.

15/ מיסוי :רק לאחרונה שינוי משמעותי לרעה במיסוי הקיבוצים ( המתחדשים דרך מס הכנסה , השיתופיים דרך ביטוח לאומי).

16/ החמרת התנאים לקבלת אשראי בנקאי.

17/ עצירת הבנייה בקיבוצים המתחדשים בשל אי הסדרת הרכישה/חכירה/שימוש בקרקע מול המנהל ( מה שהוביל לבסוף גם לחלופת האגודה באגודות שיתופיות חקלאיות ) .

18/ שינוי חקיקה בנוגע להליך הפקעת קרקעות , המאפשר למדינה/רמ"י הפקעה תחת פיצוי ללא המתנה להליך משפטי בבג"ץ שיעכב הפקעה.

19/ עליה במחירי הקרקעות ( ובעקבות כך מחירי הדיור )  בכל המדינה , ( למרות תכנית למשתכן של משרד האוצר ) .

אפשר להוסיף עוד ועוד – אבל התמונה והדינמיקה ברורים , והם ברובם במתאם לא רע לירידת כוחה הפוליטי של ההתיישבות העובדת.

כל אלו הן מגמות יציבות ארוכות טווח ואפשר להעריך שאינן עומדות להתהפך.

נסכם עד כה באופן הבא :

א/ המדיניות כלפי ההתיישבות העובדת , נמצאת חזיתית כמעט בכל תחום  במגמה מתמשכת של הרעת תנאים.

ב/ הלחץ בתחום הדיור בכל המדינה , המחלחל לצפון  ,לעפולה ולעמק יזרעאל יוצר ( גם כשהשער הצהוב סגור בלילה) עליית מחירי הקרקע.

ג/ ככל שתחסר קרקע לפיתוח עירוני, פיתוח יישובי , פיתוח תשתיות  : המדינה / רשות מקרקעי ישראל יפקיעו .

בתוך כל הדינמיקה הזו  יש גם נקודות אור מסוימות שמהוות הזדמנות השווה בחינה של ממש – אלא שכולן ארעיות ורגישות למימד הזמן.

1/ אנו עדיין בסביבת ריבית ( עולמית ) נמוכה ואינפלציה מרוסנת . זה משפיע לרעה על הכנסות מפיקדונות ( פנסיה )  ולטובה על תנאי אשראי בריבית נמוכה יחסית..  

2/ שווי הקרקע באזור שלנו עדיין נמוך יחסית ( אבל זוחל בהתמדה כלפי מעלה , ללא קשר למה שאנחנו עושים על הגבעה).

3/ מוצעת לנו "חלופת האגודה " בתנאים יוצאי דופן ( רכישת זכויות בקרקע במחיר 10%  משוויה)  כאשר אנו מדורגים באזור עדיפות לאומית א – אבל תחת אילוצי זמן ואי-ודאות שתעיק כל העת.

4/ הממשלה עדיין תחת החלטה 1527 של עידוד הטבות בניה  - אבל מועד תפוגה 31.12.2017.

5/ רמ"י תחת החלטה 1490 המעניקה לנו תנאי אזור עדיפות לאומי א  אבל יכולה לשנות מדיניות  בהמשך.

6/ התנועה הקיבוצית כמו גם האוצר והמערכת הפיננסית בישראל עוסקים במציאת פתרון מימוני נוח לבצוע חלופת האגודה -  האם יצלח ? נדע בהמשך .  

סיכונים/סיכויים עיקריים :

מצב של דחיית חלופת האגודה :  

סיכון:

1/  שינויי מדיניות בתחום הקרקעות שיוציאו אותנו מאזור עדיפות א  ( משמעות כספית קשה מאד ) .

2/ הפקעת קרקעות לצרכי המדינה ( סבירות נמוכה בטווח קצר . ואולי עסקה טובה אם יופקעו בתשלום טוב ליד גבעת המורה) .   

3/  פקיעת החלטת ממשלה 1527 על הטבות לבינוי ויצירת מצב חדש ללא הטבות.

4/ החמרת המעורבות של רשות מקרקעי ישראל בקרקעות.

5/ עלייה משמעותית במחירי הקרקע, כך שכאשר ( לעת קיבוץ מתחדש למשל , או שינויי מדיניות ממשלה/רמ"י ) נצטרך לקבל היתרי בניה /לרכוש את זכויות הבניה המחירים יהיו גבוהים בהרבה ( כלומר אין סוסים באורווה ולא חמורים בפינת חי) .

6/ שינוי הכללים  והרעתם פעם נוספת על ידי הרשויות , אל מול קיבוצים שיתופיים שלא הסדירו נושא הקרקעות בחלופת האגודה ( וראינו שהשיתופיים אינם מוגנים וחסינים  - מיסוי ביטוח לאומי כמשל)  ואז מחיר הקרקע והחלופות שיוצעו , מי מוכן לנחש ?

7/  הקפאת בנייה כתוצאה מאי הסדר הקרקע – ועצירת הצימוח הדמוגרפי ( וללא קשר למקורות לבניה עצמה – שללא חלופת האגודה יהיו קשים יותר ויותר להשגה ).

8/ השארת הדור הבא של גבע ( צעירים ונקלטים)  חשוף למחירי קרקעות גבוהים ( שעלולים להיות קריטיים ליכולת לבנות אפילו במצב של קיבוץ שיתופי אם רמ"י תשנה מדיניות ובוודאי תחת קבוץ משתנה ).  

9/ עליית הריבית הבנקאית מהשפל ההיסטורי בו היא נתונה  8-9 שנים והרעת תנאי המימון.

סיכוי :

1/ אי הגדלת החוב ואי הכבדה על התקציב השוטף.

2/ יציבות התנאים הקיימים לאורך זמן – כך שקבלת החלטה בעתיד תתאפשר בתנאים של היום.

3/ תקווה צנועה להטבת תנאים נוספת (  צריך אמונה גדולה לשם כך ) .

מצב של ביצוע חלופת האגודה:

סיכון:

1/ עול כספי של עסקת הרכישה שינוע כנראה בטווח של 10 – 17  מיליון ₪  תלוי בחלופה שתיבחר (  ראו רשימה קודמת חלופות ג-ד ) , ותלוי בהחלט האיכות תנאי המימון ( שאינם ידועים כעת ),

2/ הכבדה על התקציב השוטף וגידול בחוב ( עדיין לא ידוע ההחזר השנתי הנדרש שייקבע על ידי תנאי המימון ) ,  .   

3/ הפרת חוזה הרכישה על ידי המדינה/רמ"י ( זה נראה בלתי סביר אבל .. – נכתב למען ההגינות התיאורטית).

סיכוי :

1/ רכישת הקרקע במחיר אטרקטיבי שספק אם נראה כדוגמתו שוב.

2/ הוצאת רשות מקרקעי ישראל משטח המחנה , ופישוט רוב תהליכי תכנון בנייה העתידיים .

3/ אבטחת שטחי בניה במחיר זול מאד לשנים רבות קדימה ( תלוי בהיקף הרכישה)  , לצעירים ולנקלטים לצרכי צימוח דמוגרפי ,תוך הפחתת משמעותית של סיכוני אי-הודאות והחשיפה לדינמיקה השלילית המתמשכת  כלפי ההתיישבות העובדת.  

4/ יצירת נכס בר- שיעבוד שיאפשר קבלת מימון נוח יותר לבניה עתידית.

5/ יצירת נכס ( שווה ערך נכס)  בר-הורשה .

המשך יבוא :  מה בטיפול ובבירור ?   הערכת טווח מחירים לחלופות השונות.

צוות הטיפול בהכנת חלופת האגודה להחלטה ( רענן – אלדד – מוקי – אלי מזרחי – יהודה בכר – דורון חורב – יאיר ).

רשם וריכז - יאיר

מופיע בעלון:
תגובות לדף