חלופת האגודה - ש.ש.ר.- י. ק.

חלופת האגודה.

זוהי תחילתה של סקירה הנוגעת להחלטה שנצטרך לקבל ביחס לנושא הקרוי "חלופת האגודה".

הנושאים המתוכננים בסקירה (שתימשך על פני כמה מופעים) הם:

1. מהי חלופת האגודה (על מה אנחנו צריכים להחליט) .

2. הרקע הכללי והדינמיקה  שהביאו לחלופת האגודה, משתנים המשפיעים בקבלת ההחלטות וממד הזמן.

3. הערכה כספית של החלופות העיקריות.

4. שאלות מרכזיות בטיפול.

5. משמעויות וטווחי זמן.

6. הצעת החלטה  מפורטת - סוף התהליך.

אין לראות במידע שיימסר מידע סופי ומוחלט, אלא אך ורק מידע ככל שהוא מצטבר בידנו בעת הבדיקות השונות שמתבצעות כל העת. והמספרים מקורבים ועשויים להשתנות ככל שהנושא מתבהר לרוחב ולעומק. חשוב לנו לציין, שקיבוצים רבים נמצאים בתהליכי החלטה דומים לשלנו, ולמעשה התנועה הקיבוצית ברובה נמצאת בתהליכי למידה של הנושא. מרכיב חשוב הוא מימד הזמן, והסיכון המרכזי הוא, שאם נאחר להחליט נמצא עצמנו בנקודת פתיחה גרועה בהרבה מזו בה אנו נמצאים עכשיו – כפי שיובהר בהמשך. כשנגיע לעת הכרעה נוציא גרסה עדכנית עם המידע שיהיה בידנו באותה עת.

פרק  -1 :  מהי חלופת האגודה ( על מה אנחנו צריכים להחליט ) .  

ממשלת ישראל בהחלטה מספר  - 1527 מתאריך 13.6.2016  עוסקת בקביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי.

זהו מסמך בן 30 עמודים הכולל מערכת כללים לקביעת הזכאות וכן נקבע שם כי קבוצת גבע תדורג באזור עדיפות א2  . תוקפה של החלטה זו עד 31.12.2017.

המטרות שקבעה הממשלה :

א. להקל על מצוקת הדיור של רבים מתושבי המדינה !!

ב. לחזק את אזורי הפריפריה הגיאוגרפית, ובראשם הגליל והנגב.

ג. לעודד הגירה חיובית ליישובים.

ד. לעודד בניה בישובים.

ה. להעצים את חוסנם הכלכלי של הישובים.

להחלטה זו מצטרפת ההחלטה העדכנית ביותר של מנהל מקרקעי ישראל  - החלטה 1490 מתאריך 20.11.2016  בדבר מתן הנחות אחידות בקרקע , שבה נקבע כי אזורי עדיפות א1 וא2 יאוחדו מבחינת זכאות ההטבות תחת מה שקרוי בהכללה אזור עדיפות א.

התוצאה המידית של שתי החלטות אלו היא : ככל שקבוצת גבע תחליט לבצע את רכישת הקרקע על פי "מתווה חלופת האגודה "  היא תוכל לעשות זאת בהנחה של כ – 90%  משווי  הקרקע ( כפי שיקבע על ידי הליכי שמאות מקרקעין) .

לכן המחיר הראשוני של  חלופת האגודה (מימוש מלא - ישנן חלופות ביניים שנעמוד עליהן בהמשך)  צנח מ – 34,000,000 ₪ ( אזור עדיפות ב)   ל – 17,000,000 ₪ (אזור עדיפות א ) ואילו הוצאת גבע מכל אזור עדיפות תביא את המחיר לסדר גודל  שמעל 51,000,000 ₪  לפי הערכות שמאות שווי קרקע 1.1.2017.   מובהר כי זהו מחיר העסקה , התשלום בפועל יקבע על ידי גורמים ומשתנים שטרם ידועים ברגע זה  ובהם  בעיקר: תנאי הלוואות המימון , השמאות הסופית שתאושר , והיקף היחידות הנרכשות ( החלופות מפורטות בהמשך ) .

חלופת האגודה עצמה ( בגרסה האחרונה שאושרה  - רצף החלטות  1380 – 1447 -  1488 בקצב שינויים מהיר מאד )  היא היום החלטה 1488 של רשות מקרקעי ישראל מתאריך 28.9.2016 .

עניינה של החלטה זו  :   רכישת זכויות למגורים על ידי אגודה חקלאית שיתופית שהיא קיבוץ שיתופי, קיבוץ מתחדש, או מושב שיתופי  והיא יוצרת לראשונה אפשרות לאגודה השיתופית לרכוש באופן מרוכז את השטח המיועד לבניה וזכויות הבניה בקרקע עליה היא יושבת. כמו גם אפשרות להגדיל את מספר הנחלות/מגרשים המיועדים לרכישה עד למספר מקסימלי שהוקצב לכל אגודה שיתופית (  לגבע הוקצבו 450 יחידות - נחלות ). בנוסף נקבע מספר יחידות מתוכננות הקיימות בתכנית בניה קיימת ( תב"ע מוכרת ומאושרת ) ולגבע נקבע המספר 316 יחידות. 

רכישה זו תעביר את זכויות הבינוי בקרקע לבניה לידי האגודה השיתופית , כאשר רשות מקרקעי ישראל ( רמ"י)  יוצאת ממעורבות בתחום הבניה בתוך השטח הנרכש .

לשלוש החלטות אלו 1527 – 1490 – 1488 במשולב נקרא מעתה "חלופת האגודה" שעברה אישור בג"צ. חלופה זו משאירה במידה רבה את ההחלטה על הרכב האוכלוסייה בשטח הקיבוץ בעתיד בידי הקיבוץ וחבריו ! 

החלופה האחרת היא שכל חבר יסדיר באופן פרטי רכישה של מגרש/נחלה/זכות-בינוי מול רשות מקרקעי ישראל. ( החלטה 1366  -  1411 – 1456 גם כאן השינוי מהיר ) . החלטה זו מוציאה במידה רבה את יכולת הקיבוץ וחבריו לקבוע את הרכב האוכלוסייה בשטח הקיבוץ בעתיד.  זאת משום שכל חבר יוכל למכור המגרש/הזכות לקונה מזדמן ויכולת התערבות האגודה וחבריה מוגבלת.  חלופה זו ממילא איננה אפשרית לדיון והצבעה בקיבוץ שיתופי והיא שמורה רק לקיבוץ שהשלים תהליך מעבר ל-"קיבוץ מתחדש" וקיבל אישור רשם האגודות השיתופיות. 

באשר ל"שיוך", שהוא תהליך המשך לחלופת האגודה, כל עוד האגודה היא קיבוץ שיתופי אין עליה חובה לבצע שיוך – אם תבחר לעבור לקיבוץ מתחדש תצטרך לבצע שיוך.

ברקע קיימת החלטת ממשלה נוספת מספר 667 מתאריך 4.8.2013  שעניינה :  הגדרת יישובים ואזורים כבעלי עדיפות לאומית. תוקפה ( אם לא יכוסה על ידי החלטה 1527 שנזכרה למעלה ) יפוג 31.7.2017  .

למעשה החלטות 1527 ו -667 קובעות מסגרת זמן קצובה והדוקה שאחריה הממשלה  ורשות מקרקעי ישראל רשאיות בכל מקרה לפתוח הדיון לאזורי עדיפות לאומית  על המשמעויות  הכספיות הכבדות אם נשובץ לאזור עדיפות נמוך או מחוץ לאזור עדיפות לאומית כלל ועוד.

ההחלטה שגבע תצטרך לקבל כקיבוץ שיתופי היא : האם גבע מחליטה לרכוש במסגרת חלופת האגודה נחלות/מגרשים/זכויות בניה, ואם כן כמה מגרשים/זכויות בינוי ?

ההחלטה הזו שעד כאן אולי פשוטה לניסוח והבנה מצריכה הבנה של הרקע הכללי שהביא ל"עיסוק בקרקעות הקיבוצים והמושבים"  ושל הפרמטרים/המשתנים שמשפיעים על ההחלטה ומה האפשרויות הקיימות בתוך ההחלטה הכללית.

המורכבות הגדולה נובעת ממספר רב של משתנים, רובם ניתנים רק להערכה אבל אין בהם ודאות , היוצרים מצב לא שכיח בהחלטות מרכזיות של גבע.

עלינו לקבל החלטה בתנאים של אי-ודאות  , של העדר תשובות מלאות או יציבות  בתנאים של מציאות ודינמיקה שמשתנה במהירות , והחלטות שמתקבלות על ידי כוחות וגורמים חיצוניים שאין לנו השפעה עליהם וקשה עד בלתי אפשרי להיוועץ בהם (הממשלה ורמ"י) .  

לכן נצטרך לקבל החלטה בתנאים של אי-ודאות תוך שקילת הסיכונים מול הסיכויים -  ניהול סיכונים.

ההחלטה יכולה להיות ( באופן בסיסי) אחת  מ – 4 האפשרויות העיקריות הבאות :

1/ דחיית חלופת האגודה.

2/ חלופת האגודה לרכישת המגרשים הקיימים כ – 200 מגרשים .

3/ חלופת האגודה לרכישת המגרשים הקיימים + 116 מגרשים נוספים שכבר קיימים בתכנית המאושרת ( תב"ע מוכרת ומאושרת ) , סה"כ 316 מגרשים.

4/  חלופת האגודה ( מימוש מלא )  לרכישת המגרשים הקיימים + 116 מגרשים נוספים שכבר קיימים בתכנית המאושרת ( תב"ע מוכרת ומאושרת ) + 134 מגרשים נוספים ( שאין לגביהם תב"ע מאושרת)ואשר יביאו את הרכישה לסה"כ של 450 מגרשים שהם המספר שקצבה תכנית המתאר הארצית ההיסטורית ( שלפיה פועלות, עד כה, הממשלה/רמ"י ) לגבע לצרכים עתידיים של צימוח דמוגרפי וחזרת בנים.

לכל החלטה כזו משמעויות לטווחי זמן שונים  והשאלה באיזו חלופה לבחור מצריכה הבנת/ידיעת/הערכת המשתנים השונים המשפיעים היום או עשויים/עלולים להשפיע בעתיד.

לכל אלה מצטרפת העובדה כי גבע נדרשת להחלטה כקיבוץ שיתופי, וכי לעת  מעבר לקיבוץ מתחדש ( ככל שתתקבל החלטה כזו בעתיד) תצטרך לבצע מול חבריה הסכם חוזי בנוגע לזכויות במבנים ובקרקע.

החלטה זו על "הסכם חוזי/קנייני לשיוך" לעת מעבר לקיבוץ מתחדש  תידרש בכל מקרה !! גם אם גבע תקבל החלטה לדחות עכשיו  את חלופת האגודה , אלא שבמצב זה שבו ההחלטה לרכוש הקרקע תידחה אנו עלולים למצוא עצמנו עומדים מול מחירי קרקע גבוהים לאין שיעור.  

יתר על כן  ישנם אולי הסבורים כי המציאות סטטית וכי המצב הקיים קפוא ולא ישתנה עוד  וכי גבע תישאר שיתופית עוד עשרות שנים – ואז המצב הקיים שקיבוץ שיתופי בונה בתוך "שטח המחנה " יימשך ללא צורך בכל רכישה של שטחים , "שהם שטחים שלנו" – כביכול – וממש לא כך הוא  - אלה שטחי מדינה וזכויות השימוש בהם בסמכות רשות מקרקעי ישראל, וחתימת הסכמים כגון חלופת האגודה מוציאה במידה רבה את מעורבות רמ"י ממעורבות בשטח המחנה – לבניה, ותגן עלינו מפני עליית מחירים בשל שינויים בעתיד.

כדי להתייחס לכל אלה יש להציג את המשתנים המשפיעים והדינמיקה הקיימת בתחום הקרקעות והמציאות המשתנה מול עיננו בקצב מהיר.

חברים המבקשים לקרוא את ההחלטות בעצמם  מוזמנים לעיין בלינקים הבאים :

http://www.land.gov.il/MoatzaWeb/InterHachById.aspx?hachid=1456    החלטה 1456.

http://www.mmi.gov.il/MoatzaWeb/InterHachById.aspx?hachid=1490   החלטה 1490

http://www.pmo.gov.il/Secretary/GovDecisions/2016/Pages/dec1527.aspx 

החלטת ממשלה 1527

המשך יבוא !!

צוות הטיפול השוטף בהכנת ההחלטה לחלופת האגודה - גבע ( רענן – אלדד – מוקי –  אלי מזרחי  - יהודה בכר – דורון חורב – יאיר ) .

ריכז ורשם  - יאיר קארו

מופיע בעלון:
תגובות לדף